Le dossier de diagnostic technique

A l’occasion de l’entrée en vigueur du diagnostic des installations intérieures de gaz le 1er novembre 2007, revenons sur le contenu du dossier de diagnostic technique.

Que contient-il ?

Qui le réalise ?

Prévu par les articles L 271-4 à 6 du code de la construction et de l’habitation, le dossier de diagnostic technique regroupe l’ensemble des états, certificats et diagnostics devant être annexés au contrat de vente, voire de location :

• Amiante,
• Plomb,
• Termites (durée de validité 6 mois),
• Risques naturels et technologiques,
• Diagnostique de performance énergétique - DPE,
• Diagnostic des installations intérieures de gaz,
• Et en 2008 état des installations d’électricité - sont concernés.

Ce nouveau dispositif doit apporter une meilleure information au futur acquéreur, dès la promesse de vente s'il y en a une. Le dossier de diagnostic technique permettra à l'acquéreur de connaître les éléments essentiels du logement pouvant avoir des conséquences sur la sécurité et la santé, et nécessitant éventuellement la réalisation de travaux.

Concernant les locations, un dossier de diagnostic technique devra également être fourni par le bailleur. Il comprend :

• le diagnostic de performance énergétique à compter du 1er juillet 2007,
• le constat de risque d'exposition au plomb, à partir du 12 août 2008,
• l'état des risques naturels et technologiques, dans certaines zones géographiques, obligatoire depuis le 1er juin 2006.

La loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 a été modifiée par l'ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction.

1) Le diagnostic amiante

Les propriétaires des immeubles bâtis, privés ou publics à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement, construits avant le 1er juillet 1997, doivent fournir un état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante pour les locaux, lors de transactions immobilières.

Article R 1334-15 et R 1334-29 du Code de la santé publique.

Doit être recherchée la présence d’amiante dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds ainsi que dans les matériaux ou produits.

Sa durée de validité est illimitée.

2) Le constat de risque d’exposition au plomb

Il concerne les immeubles ou parties d'immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 et porte exclusivement sur la partie privative de l'immeuble affectée au logement en cas de copropriété.

Il est valable un an.

3) L'état relatif à la présence de termites

Il s’applique aux immeubles bâtis situés dans une zone délimitée par arrêté préfectoral.

Code de la construction et de l’habitation : art. L. 133-6.

Pour une vente portant sur des locaux situés dans une copropriété, l'état parasitaire porte exclusivement sur la partie privative du lot ; de même lorsque les locaux appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux.

La durée de validité de ce document est limitée à six mois.

4) L'état des risques naturels et technologiques

Il concerne les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret.

Code de l'environnement : art. L. 125-5 I.

5) Le diagnostic de performance énergétique

Introduit par l’ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, et applicable par décret du 14 septembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) a été créé pour informer l’acquéreur ou l’occupant sur la consommation énergétique des principaux éléments d’équipement du logement.

Ces estimations ne peuvent constituer une garantie contractuelle, mais elles permettent une comparaison objective de la qualité des logements et bâtiments mis en vente ou loués.

La lecture du diagnostic de performance énergétique est facilitée par une estimation chiffrée en euros et par l'utilisation d’une double étiquette :

• une étiquette pour connaître la consommation d'énergie, avec une note de performance énergétique allant de A (logement économe) à G (logement énergivore),
• une étiquette pour connaître l'impact de ces consommations sur les gaz à effet de serre.

Son champ d’application s’étend à trois types d’opérations : la vente d’un bien existant, la construction et la location. Il est valable 10 ans.

La réalisation d’un DPE est ainsi obligatoire :

• depuis le 1er novembre 2006 pour la vente d’un bien immobilier existant ;
• depuis le 1er juillet 2007 pour tout nouveau contrat de location signé ou renouvellement de bail ;
• pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à partir du 1er juillet 2007 ;
• pour les locations, le diagnostic doit être annexé au contrat de location à compter du 1er juillet 2007.

Bon à savoir :

Un DPE n’est exigé ni pour les locations commerciales et professionnelles. Il ne s’applique pas non plus aux ventes de caves ou garages.

Le coût d’établissement d’un DPE est de l’ordre de 150 à 200 euros suivant l’importance du logement.

Un décret est en cours de signature pour préciser le champ de cas très particuliers soumis aux DPE vente et location (locaux non chauffés, locaux agricoles, etc.).

6) Le diagnostic des installations intérieures de gaz

En application de l’article L 134-6 du code de la construction et de l’habitation, lorsque le bien immobilier vendu comporte une installation intérieure de gaz réalisée depuis plus de quinze ans, un état de celle-ci doit être produit par le vendeur pour évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes, dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L 271-4 à L 271-6 du même code.

Cette nouvelle obligation du vendeur d’immeuble a été précisée par décret du 14 septembre 2006 (J.O. du 15 septembre) et par deux arrêtés du 6 avril 2007 :

• l’un définissant le modèle et la méthode de réalisation de l’état de l’installation intérieure de gaz, telle que définie par l’arrêté du 2 août 1977 (tuyauterie fixe, raccordement en gaz des appareils, ventilation des locaux et combustion notamment),
• l’autre définissant les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant cet état (la certification des diagnostiqueurs est obligatoire à partir du 1er novembre prochain), ainsi que les critères d’accréditation des organismes de certification. Les anomalies constatées à l’occasion de la visite devront être signalées au client.

La durée du diagnostic gaz est fixée à trois ans.

Désormais, l’état de l’installation intérieure de gaz est incorporé dans le dossier de diagnostic technique qui doit être annexé à toute promesse de vente d’un logement signée à compter du 1er novembre 2007 ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

Des diagnostiqueurs certifiés :

L’ensemble de ces documents, à l'exception de l'état des risques naturels et technologiques, est établi par un professionnel présentant des garanties de compétence, d’indépendance, d’assurance, et disposant d'une organisation et de moyens appropriés.

Depuis le 1er juillet 2007, La FNAIM compte un nouveau métier : celui de diagnostiqueur immobilier. C’est un professionnel de l’expertise technique des immeubles. Son statut légal est en voie de parachèvement en fonction du risque considéré (termites, amiante, plomb, performance énergétique...). Celui-ci est tenu de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions. A compter du 1er novembre 2007, les compétences des personnes autorisées à établir les diagnostics devront être certifiées, par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). Cette certification est valable 5 ans.

Il doit posséder une carte professionnelle.